Часто задаваемые вопросы

Есть ли у Вашей компании лицензия на ведение данной деятельности?
Конечно, у нашей компании есть лицензия на ведение этой деятельности. В Германии ни одна фирма не имеет право работать без лицензии. Немецкое законодательство и правоохранительные органы за этим очень строго следят. То, что русские называют лицензией, в Германии называется «Разрешение на ведение определенной деятельности». Это разрешение выдается Торговой палатой (IHK Handelskammer) Германии. Для получения разрешения на ведение деятельности в области продажи недвижимости необходимо пройти ряд тщательных проверок, тестов и иметь определенные знания и образование в этой области. Каждая фирма вместе с разрешением получает налоговый номер, по которому можно идентифицировать эту фирму. Данные о получении такого разрешения и налогового номера определенной компанией хранятся в Торговой Палате (IHK Handelskammer) и любой желающий может позвонить и удостовериться, что данная фирма действительно существует на законных основаниях и имеет разрешение.

Как законодательство Германии гарантирует защиту прав покупателей недвижимости?
По законам Германии предоплата за объект должна вноситься на транзитный счёт нотариуса/адвоката, к которому кроме нотариуса/адвоката доступа никто не имеет. В редких случаях (банковский перевод) предоплата производится на счет фирмы FrontLineBerlin и в течение короткого срока мы переводим предоплату на счет нотариуса/адвоката и только после получения нотариусом/адвокатом перевода им открывается транзитный счет на имя покупателя. В случае платежа наличными у клиента есть 2 возможности внести предоплату: прямо у адвоката на транзитный счёт или на фирме FrontLineBerlin, которую в течении короткого срока мы переводим на счет нотариуса/адвоката и только после получения нотариусом/адвокатом перевода им открывается транзитный счет на имя покупателя. Эти деньги нотариус/адвокат собственноручно переводит на счёт продавца только после окончательной проверки документов по объекту и переоформлении их с продавца на покупателя. Таким образом законодательством Германии защищены права как продавца (т.к. он получает предоплату), так и покупателя (т.к. права на недвижимость уже оформлены на него).
Договор купли-продажи должен быть заверен немецким нотариусом и при желании клиента переводится на русский язык и перевод должен быть нотариально заверен. Все объекты тщательно проверяются адвокатом на наличие прав третьих лиц на объект, находится ли объект в залоге или под запретом, состояние объекта. Права покупателя защищаются адвокатом. По этой причине покупатель даёт адвокату доверенность на оформление документов по определённому объекту. Любой нотариус или адвокат прежде, чем получить лицензию получает специальное качественное образование и проходит ряд проверок. Немецкое законодательство очень строго следит за нарушениями, сводя риск мошенничества к нулю. Для подкупа нотариуса или адвоката в Германии не хватит даже 1 млн. евро. Дело даже не в деньгах, для немецких нотариусов и адвокатов репутация важнее любых денег.
Если клиент имеет опасения, то предоплату он может вносить наличными прямо у нас в офисе. В любом случае он получает квитанцию об оплате и договор о предоплате. При переводе денег или снятии денег со счёта клиента у покупателя есть доказательство того, что он перевёл деньги, - подтверждение банка об оплате. Сразу после получения денег или полученного по факсу подтверждения банка об оплате, мы высылаем подписанный договор о предоплате. Оплата окончательной суммы производится только в конце сделки после получения на руки предварительного договора купли-продажи. Сразу после поступления денег клиенту высылается окончательный договор купли-продажи.

Какие преимущества есть у Вашей компании?
1) Наша компания имеет в распоряжении более 1000 объектов в Берлине, Бранденбурге, Саксонии: квартиры, блоки квартир, апартаменты, пентхаузы, дома, офисы, коммерческие помещения. Ценовой диапазон: от 500 евро за кв.м. 1-комнатные квартиры в Берлине можно купить уже за 25 тыс.евро, а в Саксонии даже за 15 тыс. При наличии особых пожеланий и требований наши сотрудники помогут найти необходимую недвижимость даже, если в нашей базе данных такой недвижимости нет.
2) Помимо стоимости квартиры клиент оплачивает только услуги нотариуса и адвоката около 5% (включая нотариально заверенный перевод договора на русский язык) и государственный налог на приобретение недвижимости в Берлине 4,5%, в других федеральных землях 3,5%. Больше клиент ничего не платит!!! Поскольку мы уже давно, надёжно, быстро и продуктивно работаем, у нас специальные договоры с продавцами. Со многими продавцами мы сотрудничаем уже много лет. Мы уже заслужили хорошую репутацию на немецком рынке. Поэтому за наши услуги платят нам продавцы, а не покупатели.
3) Наша компания берёт предоплату за объект в размере 3000 евро (за объект стоимостью до 200 000) или 6000 евро (за объект стоимостью от 200 000). У клиента есть 4 недели, чтобы передумать. В этом случае он теряет от 100 до 900 евро, в зависимости от того, сколько работы уже было проделано адвокатом и нотариусом. Другие фирмы берут предоплату как правило в размере 10% от стоимости. В случае отказа эта сумма не возвращается.
4) В нашей компании оставшуюся сумму клиент переводит нам после тщательной проверки объекта, оформления всех бумаг, переоформления прав собстенности на покупателя и получения им на руки предварительного договора купли-продажи, т.е. примерно через 2 -2,5 месяца. В других фирмах клиент обязан оплатить полную сумму в течении месяца и только после этого начинается оформление документов и проверка объекта, т.е. наличие прав третьих лиц на этот объект, находится ли объект в залоге или под запретом и т.д. И в случае, если с объектом что-то не в порядке, покупатель должен внести доплату (например, для освобождения объекта от залога) или ему возвращается внесённая им сумма, но он теряет деньги на переводе, а также ценное время.

Для чего нужна резервация? Какие бывают виды резервации? Что требуется для резервации квартиры?
Резервация нужна для снятия объекта с рынка продаж и гарантии покупателю того, что желаемый объект не будет продан до того момента, когда покупатель приедет в Берлин.
Существует 2 вида резервации: резервация для просмотра (subject to viewing) и резервация для покупки.
Для резервации квартиры Вам нужна копия Вашего паспорта с действительной визой, а также деньги в качестве предоплаты.
Резервация для просмотра делается на 1 неделю с целью просмотра квартиры. Чтобы снять эту квартиру с рынка продаж необходима предоплата в размере 3000 евро (за объект ценой до 200 000 евро) или 6000 евро (за объект ценой от 200 000 евро). Если покупатель передумывает купить этот объект, ему возвращается оплаченная сумма в полном объеме.
Для резервации для покупки вносится также в размере 3000 евро (за объект ценой до 200 000 евро) или 6000 евро (за объект ценой от 200 000 евро). В этом случае покупатель уверен, что он хочет купить именно этот объект и начинается подготовка необходимых документов и оформление покупки. Эта резервация делается на 4 недели. В течение этого времени пишется доверенность адвокату, открывается транзитный счет, проверяется объект на наличие прав третьих лиц, залога, запрета и т.д. Если в течение этого времени покупатель передумывает покупать объект, то он теряет от 100 до 900 евро в зависимости от того, сколько работы было уже проделано нотариусом и адвокатом.

Даёт ли покупка недвижимости в Германии право постоянного проживания в Германии?
Покупка недвижимости в Германии, не дает иностранцам права постоянного проживания в Германии, но владение недвижимостью является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость желающего получить разрешение на постоянное место жительства. Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке и зависит от многих факторов. Чтобы быстро и гарантированно получить вид на жительство в Германии, нужно открыть в Германии собственное дело.
После покупки недвижимости в Германии, клиент имеет право получения мультивизы на год, т.е. неограниченное количество въездов в Германию, но не более 3 месяцев в полгода, т.е. фактически 6 месяцев в год. Для этого нет необходимости иметь приглашение или другие документы. Такую же визу имеют право получить также близкие родственники клиента.

Каков план подбора и оформления документов на покупку квартиры?
1. Подготовка схемы показа объектов недвижимости (за несколько дней до прибытия клиента в Германию).( Мы можем вам помочь в нахождении гостиницы.)
2. Встреча с клиентом в Германии и согласование программы показа.
3. Показ объектов недвижимости клиенту.
4. Заключение первичного договора о предоплате недвижимости. На данном этапе клиент должен оплатить 3000 евро.
5. Оформление необходимых документов адвокатом и нотариусом, переговоры и переписка с клиентом.
6. Расчет с собственником за приобретенную недвижимость и подписание нотариального договора купли-продажи.
7. Регистрация недвижимости в государственном реестре собственности.

Какими способами я могу провести оплату? Как чаще всего оплачивают покупатели из стран СНГ?
Оплата может быть произведена следующими способами:
- клиент сообщает данные своей кредитной карточки и дату, до которой она действительна, нотариус/адвокат снимает деньги, которые попадают на автоматически созданный новый транзитный счёт.
- клиент переводит деньги со своего счёта на счёт FrontLineBerlin и мы переводим их на счёт нотариуса/адвоката.
Если клиент имеет какие-то опасения при переводе денег на счёт фирмы FrontLineBerlin, то при желании у клиента есть возможность перевода денег на счёт нотариуса/адвоката. И только после этого будет открыт транзитный счёт (т.к. нотариус/адвокат несёт затраты на открытие транзитного счёта).
Поскольку деньги из стран СНГ в лучшем случае идут дня 3-4, для снятия объекта с рынка продаж и начала сделки клиент может прислать нам по факсу или эл.почте подтверждение из банка о произведении оплаты.
- клиент оплачивает своей кредитной карточкой у нас в офисе и деньги попадают на автоматически созданный новый транзитный счёт нотариуса/адвоката.
- клиент оплачивает наличными у нас в офисе и мы кладём эти деньги на транзитный счёт нотариуса/адвоката (такой вариант возможен только для предоплаты).
- клиент оплачивает наличными у нотариуса/адвоката на транзитный счёт.
Клиенты из стран СНГ обычно сообщают данные своей кредитной карточки, но некоторые также предпочитают оплату наличными.

Какие документы я получаю на руки, произведя предоплату?
На руки Вы получаете договор о предоплате, а также в случае оплаты наличными - квитанцию об оплате наличными и в случае оплаты кредитной карточкой - квитанцию об оплате кредитной карточкой.

Что гарантирует договор покупателя с вашей компанией?
С нашей компанией заключается договор о предоплате. В договоре фиксируется:
- что клиент перевёл деньги на счёт нотариуса/адвоката либо оплатил наличными,
- сумма предоплаты,
- объект, адрес объекта, на который сделана предоплата,
- полная стоимость объекта,
- прочие расходы в %, т.е. оплата нотариусу, адвокату и государстенный налог на приобретение недвижимости,
- отсутствие коммиссии нашей компании,
- дата, до которой действительна резервация,
- убытки, понесённые покупателем в случае отказа.
Данный договор гарантирует покупателю то, что желаемый объект будет снят с рынка продаж, и не будет продан другим лицам, что внесённые им деньги на резервацию будут идти в счёт оплаты за объект,а также то, что мы передадим сделку опытному адвокату. После этого дело ведёт адвокат.
Также необходимо подписать в присутствии нотариуса доверенность адвокату.
Это гарантирует то, что адвокат обязан защищать интересы клиента, тщательно проверить объект и проводить сделку от его имени.
Договор купли-продажи подписуется в присутствии нотариуса между владельцем недвижимости и адвокатом на имя покупателя.
Оформлением всех документов и договора занимается адвокат, который на протяжении всех 2 месяцев ведёт переписку и переговоры с покупателем.
- в договоре фиксируются имена, адреса покупателя, продавца, адвоката, как представителя покупателя,
- информация о том, что нотариус проверил паспорта обеих сторон,
- информация об объекте, состоянии объекта,
- покупочная цена,
- вид оплаты,
- регистрация прав собственности в Поземельной книге,
- информация о прочих расходах, которые несёт покупатель, упомянутых выше,
- прочая информация, касающаяся особенностей данного объекта (например, оплата частями, или условия приёмки строящегося здания и т.п.)
А также другая важная информация.
Этот договор гарантирует то, что с момента его подписания покупатель становится полноправным владельцем недвижимости.
Договор заверяется нотариусом, оформляется на двух языках, поэтому недорозумения и мошенничества в этом случае исключены.

В каком порядке решаются возникшие разногласия между Вами и покупателем?
Возникшие разногласия между нами и покупателем решаются путём двухсторонних переговоров, а в случае невозможности найти решение, в правовом порядке, регламентируемом немецким законодательством.
Но за всю историю работы до этого дело не доходило, мы всегда можем найти с покупателем компромисс.

На каком этапе нужно производить окончательную оплату всей стоимости квартиры?
Окончательная оплата стоимости квартиры производится как правило через 2-2,5 месяца после начала всей сделки, т.е. после проверки всех документов на объект, снятия объекта с Поземельной книги, переоформления прав на недвижимость с продавца на покупателя и получения клиентом на руки предварительного договора купли-продажи, т.е. незадолго до окончания сделки.
Исключением могут служить очень дешёвые объекты, например, за 13 000 евро. В этом случае оплата должна быть произведена в течении 1 недели, т.к. спрос на такие квартиры очень высок и продавцы заинтересованы в быстрой продаже.
Но в любом случае срок оплаты обсуждается с покупателем и мы всегда готовы пойти клиенту на уступки.

Что такое сделка по-телефону?
Сделка по-телефону почти ничем не отличается от обычной сделки. Единственное отличие в том, что клиенту не нужно приезжать в Берлин для подписания доверенности адвокату.
Существует 2 схемы сделки по-телефону:
1) Адвокат предоставит список адресов в стране клиента, по которым клиент может написать и официально заверить доверенность адвокату. Получив на руки доверенность, адвокат начинает заниматься оформлением всех документов.
2) Адвокат оформляет все необходимые документы без доверенности и высылает договор купли-продажи клиенту. Для легитимации этого договора, клиент должен заверить его в посольстве Германии в своей стране.
Сделка по-телефону имеет следующие преимущества: клиент экономит свое время и деньги, а также после покупки недвижимости клиент имеет право получения мультивизы на год, даже ни разу до этого не быв в Германии.

Каково примерное распределение размера рендитов и стомисоти жилья в зависимости от района Берлина?
Как правило самыми дорогими районами Берлина считаются центральные районы, т.е. Charlottenburg, Schoneberg, Prenzlauer Berg, Mitte, Tiergarten, Wilmersdorf и южные районы, такие как Dahlem, Steglitz, Zehlendorf, Nikolassee. Южные районы популярны из-за близости к лесу и озёрам, здесь много вилл, загородных домов. Цены на кв.м. в центральных районах колеблется в пределах 1500 -6000 евро. Это зависит от многих факторов: год постройки, состояние квартиры, статус (сдана в аренду или пустая), метраж и т.д. В южных – цены примерно такие же. Квартиры в таких районах обычно покупают для собственного проживания или с целью получения долгосрочной прибыли, т.е. перепродажи недвижимости в будущем. Рендиты, как правило, не высоки, в районе 3%, т.к. цены высокие, а арендная плата не намного выше, чем в недорогих районах. Почти 80% арендаторов в этих районах имеют старые договоры аренды, а по немецкому законодательству владелец может повышать арендную плату на 20% каждые три года. Человек, покупающий здесь недвижимость, платит за месторасположение. Это районы с потенциальным ростом капитала.
Самыми выгодными районами для получения краткосрочного дохода, т.е. от сдачи в аренду, являются Tegel, Reinickendorf, Wedding, Pankow, Tempelhof, Neukolln, Marzahn, Hellersdorf, Biesdorf. Т.к. цены на квартиры в этих районах пока не высоки, от 600 до 1500 евро за кв.м, а арендная плата не намного ниже элитных районов. Рендиты в этих районах могут достигать 5-7%. Районы, находящиеся в непосредственной близости к центру, такие как Kreuzberg, Friedrichshain на данный момент растут в цене. Цены на квартиры в этих районах могут доходить до 2500 евро за кв.м.
Но по каждому отдельному объекту цены и рендиты могут отклоняться от обычных.

Какие расходы по обслуживанию недвижимости в Германии несет владелец?
Для обслуживания каждого объекта недвижимости, купленной в Германии, существует Дом управления. Эта компания, как правило, занимается обслуживанием арендаторов. Почти все текущие расходы по недвижимости несут арендаторы. Это включает в себя не только электричество, воду и т.д.,а также обслуживание, мелкий ремонт и аренду помещения. Расходы на коммунальные услуги составляют около 100 евро в месяц. (Эта цифра конечно же зависит от уровня потребления). Эти расходы несут арендаторы.
Дому управления платится примерно 50 евро (за услуги общего Дома управления – 10 или 15 евро , а также коммунальная касса от 20 до 40 евро). В услуги общего Дома управления входит поддержание порядка, оплата садовнику, обслуживание лифта и т.п. Коммунальная касса служит для накопления денег на ремонт здания, подъездов, внутреннего двора. Если в кассе много денег – это значит, что скоро будет сделан ремонт. Если мало – это значит, что ремонт был недавно сделан. Эти расходы несет владелец. Таким образом немецким законодательством поддерживается красота зданий, чистота и уют города без особых расходов владельцев.
Также каждый владелец недвижимости может привлекать Специальные дома управления. Они представляют интересы владельца недвижимости в Германии и занимаются административной деятельностью. Т.е. они получают арендную плату от арендатора, переводят необходимую сумму за коммунальные услуги, оплачивают услуги дома управления, а оставшуюся сумму переводят на счет владельца. Также в их услуги входит перерасчет коммунальных услуг в конце каждого года. В случае проблем с арендаторами, Специальный дом управления решает эти вопросы. Услуги Специального дома управления обходятся владельцу примерно в 10-20 евро в месяц.
Горячая арендная плата означает сумму, оплачиваемую владельцу арендатором. Холодная арендная плата означает сумму, оставшуюся после оплаты коммунальных расходов. Чистый доход означает сумму, оставшуюся после оплаты коммунальных расходов и расходов на Дом управления.

Повышение арендной платы?
По немецким законам арендная плата может быть повышена не больше, чем на 20% за три года. Конечно, существуют исключения. Например, если здание подлежит санированию, реставрированию или в общем ремонту, то в этом случае также можно повысить арендную плату. Но она не должна на много превышать арендную плату похожих квартир в том же районе.

На что влияет тот факт, что квартира находится в старом доме?
Квартиры в очень старых домах, т.е. старше 100 лет, являются скорее преимуществом, чем недостатком.
Во-первых, такие дома являются памятниками архитектуры и очень ценятся и цены на квартиры в таких домах как правило выше, чем в других.
Во-вторых, почти все старинные дома были санированы и в прекрасном состоянии.
В-третьих, квартиры в таких домах имеют высокие потолки, паркет, красивые двери, т.е. то, что ценится.
В-четвертых, при покупке полностью дома, владелец вряд ли сможет сильно менять его архитектуру, т.е. это памятник архитектуры и Берлин стремится сохранить их в таком же виде, как они были до этого.
В-пятых, цены на квартиры в таких домах всегда растут и их покупка предоставит хорошую возможность вложения денег и перепродажи в будущем.

Каковы правила ипотечного кредитования немецкими банками?
Финансовый и ипотечный кризис, охвативший Америку, Европу, Россию, задел Германию и Берлин лишь косвенно.
Банки Германии по-прежнему выдают кредиты в таких же объемах, как и раньше. Каждый запрос рассматривается индивидуально. Среди всех национальностей преимущества имеют только граждане Германии. Граждане других стран, будь то англичане, французы, русские или украинцы, обслуживаются одинаково. Как правило, иностранным гражданам выдается ипотечный кредит на 50% стоимости объекта (для граждан Германии до 70%). В среднем под 5%-6%. Существует также несколько внегласных правил для гарантированного получения кредита:
1) Объект должен находиться в хорошем, перспективном районе (чтобы в случае неплатежеспособности кредитора, банк мог легко продать объект)
2) Желательно объект должен приносить достаточно высокий доход, т.е. должен быть сдан в аренду и рендиты на него должны составлять не менее 4% или более. Но это правило не обязательно. Банки рассматривают также и варианты финансирования покупки свободных квартир.
3) Цена объекта не должна быть слишком низкой (примерно от 70 000 и выше). Но это правило также не обязательно. Банки рассматривают все варианты.
4) Человек, желающий получить кредит, должен также предоставить ряд документов, подтверждающих его платежеспособность. (справку о доходах, документы о владении прочей недвижимостью, наличие страховок и др.)
После направления в банк всех необходимых документов на недвижимость и всех справок, а также заполненной анкеты, банк рассматривает возможность кредитования и сообщает клиенту под какой % и какой % от стоимости недвижимости он готов профинансировать. По прибытии в Берлин, клиент должен лично подписать в банке все необходимые бумаги. Во всех банках, с которыми мы сотрудничаем, есть русскоговорящие сотрудники, поэтому у клиента нет необходимости в личном переводчике.